전세 만기 전에 이사 가야 할 때 발생해 세입자를 가장 당황하게 만드는 문제가 바로 중개수수료(복비) 청구 문제입니다.

일반적으로 집주인은 새로운 세입자를 구하는 복비를 이사 나가는 세입자에게 요구하지만, 법률상의 기준과 실무 관행은 크게 다를 수 있습니다.

전세 만기 전 중개수수료 조기 퇴거 시 법적 책임과 묵시적 갱신 조건에 따른 명확한 부담 주체를 정리해 드립니다.

전세 만기 전 이사 시 중개수수료 부담 법적 기준

전세 계약 기간 중 중도 퇴거할 경우, 새로운 임대차 계약에 따른 중개보수는 원칙적으로 임대인과 신규 임차인이 부담하는 것이 법적 기준입니다. 공인중개사법상 중개보수 지급 의무자는 중개를 직접 의뢰한 계약 당사자이기 때문입니다.

공인중개사법 제32조에 따르면 중개보수는 중개의뢰인인 임대인과 새로운 임차인이 각각 부담합니다. 기존 세입자는 새로운 계약의 거래 당사자가 아니므로 중개수수료를 지불할 법적 의무가 없습니다. 국토교통부 유권해석 및 법원 판례 역시 이 원칙을 동일하게 적용합니다.

하지만 계약 기간이 남은 상태에서 세입자가 일방적으로 계약 해지를 요구할 때, 임대인은 만기 전 보증금을 반환할 법적 의무가 없습니다. 따라서 실무에서는 세입자가 조기 퇴거 및 보증금 조기 반환을 받는 대가로 임대인의 중개수수료를 대신 부담하는 조건의 '합의 해지'를 진행하는 것이 일반적인 관행입니다.

상황별 중개수수료 부담 주체 비교

임대차 계약의 형태 및 해지 시점에 따라 중개수수료 부담 의무는 완전히 달라집니다. 본인의 계약 상태를 확인하세요.

계약 상태 퇴거 통보 조건 중개수수료 부담 주체 법적 근거 및 특징
최초 계약 기간 중 (만기 전) 임대인과의 합의 필요 관행상 기존 세입자 법적 의무는 없으나 보증금 반환 합의 조건으로 부담
묵시적 갱신 상태 해지 통보 후 3개월 경과 시 임대인 (집주인) 주택임대차보호법에 따라 3개월 후 계약 효력 소멸
계약갱신청구권 사용 후 해지 통보 후 3개월 경과 시 임대인 (집주인) 묵시적 갱신과 동일하게 3개월 후 효력 발생
계약서 내 별도 특약 존재 특약 약정 내용에 따름 특약 지정 대상자 조기 퇴거 시 복비 부담 특약이 있다면 세입자 부담

최초 계약 기간 내 중도 퇴거

최초 2년 계약 기간을 채우지 못하고 이사를 나가야 할 때는 법적 의무 여부와 관계없이 협의가 필요합니다. 집주인은 만기까지 보증금을 반환하지 않아도 되므로, 세입자가 중개수수료를 부담하는 조건으로 계약을 조기 종료하는 것이 보편적입니다.

묵시적 갱신 및 계약갱신청구권 행사 후 퇴거

계약 만료 후 재계약서 없이 자동 연장된 '묵시적 갱신' 상태이거나, '계약갱신청구권'을 사용하여 연장된 상태라면 상황이 완전히 바뀝니다. 주택임대차보호법에 따라 세입자는 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있으며, 통보받은 날로부터 3개월이 지나면 계약 해지 효력이 발생합니다.

이 3개월이 지난 시점부터는 계약이 적법하게 종료되므로, 집주인이 새로운 세입자를 구하더라도 중개수수료는 100% 임대인이 부담해야 합니다. 세입자에게 수수료를 전가하는 것은 부당 청구에 해당합니다.

조기 퇴거 시 세입자가 주의해야 할 실무 팁

📌 임대차 계약서 특약 사항 사전 확인
계약서 작성 시 '계약 기간 내 중도 해지 시 중개수수료는 임차인이 부담한다'는 특약이 포함되어 있는지 확인해야 합니다. 명확한 특약이 작성되어 있다면 법적 분쟁 시 특약이 우선 적용될 수 있습니다.

✔️ 묵시적 갱신 해지 통보의 구체적 증거 확보
묵시적 갱신 상태에서 이사를 결정했다면 집주인에게 해지 의사를 밝힌 내용(문자 메시지, 통화 녹음, 내용증명 등)을 확실하게 남겨두어야 합니다. 통보 시점으로부터 정확히 3개월 뒤에 해지 효력이 발생하기 때문입니다.

💡 장기수선충당금 정산 잊지 않기
이사를 나갈 때는 중개수수료 협의 외에도 아파트나 오피스텔 관리비에 포함되어 납부했던 '장기수선충당금'을 집주인에게 요구하여 반드시 반환받아야 합니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 전세 만기 2개월 전에 이사를 가야 하는데 중개수수료를 내야 하나요?
A. 만기 2~3개월 전은 만기 임박 시점으로 봅니다. 판례 및 통상적인 관행상 만기 2~3개월 전에 이사하는 경우 정상적인 계약 종료 과정으로 보아 집주인이 중개수수료를 부담하는 경우가 많습니다. 다만 집주인과 사전 협의를 거치는 것이 안전합니다.

Q. 묵시적 갱신 후 해지 통보를 하고 1달 만에 나가게 되면 복비는 누가 내나요?
A. 해지 통보 후 3개월이 지나야 계약 해지 효력이 완성됩니다. 통보 후 3개월이 지나기 전에 조기 퇴거를 희망한다면 3개월이 채워지지 않은 기간 동안의 임대료를 부담하거나, 집주인과의 협의를 통해 중개수수료를 부담하고 조기 퇴거하는 방식으로 진행됩니다.

Q. 집주인이 세입자에게 복비를 내지 않으면 보증금을 안 돌려주겠다고 합니다.
A. 묵시적 갱신 3개월 경과 등 법적으로 세입자에게 수수료 부담 의무가 없음에도 보증금 반환을 거부한다면 이는 부당이득 및 임대차보호법 위반에 해당합니다. 내용증명 발송 후 임차권등기명령 신청 및 보증금 반환 청구 소송 등을 추진할 수 있습니다.

전세 만기 전에 이사를 가야 할 때 발생하는 중개수수료는 계약의 형태와 시기에 따라 부담 주체가 판가름 납니다. 최초 계약 기간 내 중도 퇴거는 보증금 조기 반환을 위해 관행상 세입자가 부담하는 경우가 많지만, 묵시적 갱신이나 계약갱신청구권 상태에서 해지 통보 후 3개월이 지났다면 법적으로 집주인이 전부 부담해야 합니다.

이사를 계획 중이라면 가장 먼저 기존 임대차 계약서의 특약 유무를 점검하고, 집주인에게 계약 해지 의사를 서면으로 명확히 전달하여 불필요한 분쟁을 예방하시기 바랍니다.

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